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共有名義(夫婦)の場合の注意点
夫婦がそれぞれ資金を出したり、住宅ローンを借り入れして住宅を取得した場合、その住宅や土地は2人の「共有名義」になります。では、どんな場合に、どんな割合で共有名義にすればよいのでしょうか?また売却時や税金上の注意点とは?のちにトラブルにならないよう、共有名義のメリット・デメリットをしっかり確認しておきましょう。
 
     
 
共有名義と持分

共働き世帯が家を持つ場合など、夫婦それぞれが資金を出し合ったときは、住宅や土地はふたりで「共有」することになり、名義も二人のものとなります。これを「共有名義」といいます。例えば、夫婦で住宅ローンを借りる、夫、妻それぞれが頭金を出すといった場合です。たとえ少額でも資金を出したときは、贈与の対象にならないよう、それぞれの割合についても正しく登記することが必要です。

共有名義の場合、夫婦の割合はどのように決めればよいのでしょうか?それぞれの持つ所有権の割合を「持分」といい、持分の割合はお互いが出した資金の割合に応じ決定します。

上記の例は4,000万円の住宅を夫婦で購入する場合です。夫が2,000万円、妻が1,000万円ローンを借り入れし自己資金は500万円ずつ出すとすると、4,000万円のうち夫は2,500万円、妻は1,500万円を出したことになります。この場合、資金を出した割合で持分を決定すると、夫は8分の5(4,000分の2,500)、妻8分の3(4,000分の1,500)となります。

「2人で買うのだから、持分は半分ずつで」などと安易に登記してしまうと、夫が多く負担した分、妻に贈与したことになり贈与税が課せられることも。出した分ずつを持分にするのが原則です。

 
     
 
夫婦で住宅ローン控除を受けるには?
夫妻で住宅ローンを借りた場合には、夫も妻も住宅ローン控除の適用を受けることができます。現行の制度では、住宅ローン控除の額は最高400万円(年間40万円×10年間)。しかし戻ってくるのは、あくまでもその人の所得税と住民税の一部ですので、夫婦2人でそれぞれ利用した方がより多くの住宅ローン控除を受けられる可能性があります。
「夫1人で借りる場合」と「夫婦で借りる場合」減税額はどう違う?
【Aさん世帯の住宅ローン控除による減税額の試算】
住宅ローン控除の額は、年末残高の1%が10年間減税されます。例えば初年度の年末に3,400万円の残高があれば、その年は34万円の減税が可能です。しかし、夫のみで借り入れした場合、戻る税金は1年あたり29万円が限度。そこで、夫2,500万円、妻1,000万円のように、夫婦2人で借り入れをすれば、それぞれが控除を受けることが可能で、世帯での減税額はより大きくなる可能性があります。
  住宅ローンの借り入れ方法に注意   
 

夫婦で住宅ローン控除を使うためには、住宅ローンの借り入れの際に注意が必要です。夫婦がそれぞれの住宅ローンを組む(ペアローン)か、二人で1つの住宅ローンを「連帯債務」で借り入れすることで二人とも住宅ローン控除を使うことができます。
夫婦で収入合算して借り入れする場合、「連帯債務」と「連帯保証」がありますが、控除のためには、妻も「債務者」でなくてはなりません。「連帯保証」では適用にならないので、希望する金融機関に「連帯債務」での取り扱いがあるか、あらかじめ確認しておきましょう。

 
 
 
     
 
共有名義のメリット・デメリット

夫・妻とも住宅ローンを借り入れした場合、住宅ローン控除が受けられるというメリットがあります。ただし、例えば近い将来、妻が育児などで仕事を辞めたり、収入がダウンしたりすると、思っていたほど住宅ローン控除の恩恵を受けることができなくなりますので、住宅ローン控除に重きをおくのであれば将来仕事をどうするかを、あらかじめ話し合っておくことが大事です。
また、共有名義であれば、将来売却するとき、譲渡所得からの特別控除3,000万円をダブル(合計で最大6,000万円)で受けることができます。売却時に大幅に値上がりしていた場合には税金面で大きなメリットとなるでしょう。
売却時の手続きにも違いがあります。不動産を売却する場合には所有者全員の同意が必要なため、共有名義になっている場合には全員の署名・捺印が必要です。勝手に売却される心配がない一方、売却する際の手続きは少々煩雑になります。

住宅ローンの借り入れを二人にするかどうかは、住宅ローン減税以外の部分にも影響がありますので、メリット・デメリットを考えて決定しましょう。